合肥限購回歸1個半月后，有多家樓盤臨時取消開盤，周末開盤的樓盤，現(xiàn)場出手買房的市民也大不如前；而蕪湖發(fā)布的官方數(shù)據(jù)則顯示，前10個月商品房銷售面積和金額同比漲幅接近或超過100%，二手住宅交易金額甚至上漲2倍。分化的市場需要因城施策。日前，我省明確提出要“引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住功能”，住建、物價等部門不斷出臺的新政以及對房地產(chǎn)市場情況的調(diào)研，都預(yù)示著不同于以往的市場調(diào)控思路。
前十月蕪湖賣房面積翻倍
10月2日至今，合肥實施限購等調(diào)控政策已超過1個半月，市場逐漸回歸平靜。
11月26日，合肥天鵝湖附近某盤售樓部正式開放，置業(yè)顧問稱情況和以往相比有較明顯的區(qū)別。限購前，從前期認籌就是人擠人，現(xiàn)在購房者則是看了又看。而此前一周，合肥有部分樓盤臨時取消了開盤計劃。不少市民也感覺樓盤的推銷電話又多了起來。
作為樓市的二線熱點城市，合肥的調(diào)控層層加碼，從限購到土地限價再到房子備案限價等，清晰地傳遞了調(diào)控收緊的信號。
而在省內(nèi)另一個城市蕪湖，情況則完全不同。
日前，蕪湖市住建委召開新聞發(fā)布會，通報該市今年1~10月重點領(lǐng)域信息。房地產(chǎn)市場方面，1~10月，該市商品房銷售面積426.73萬平米，同比上漲92.82%，銷售金額277.94億元，同比上漲112.42%；二手房交易面積159.52萬平米，同比上漲162.02%，成交金額84.9億元，同比上漲256.12%。
從省統(tǒng)計局發(fā)布的今年前三季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長，商品房新開工面積擴大，商品房銷售增長較快，庫存減少等都是積極變化，但也存在著市場區(qū)域分化，商業(yè)營業(yè)用房銷售不旺，住宅投資與銷售結(jié)構(gòu)有待改善等問題。該局建議，通過建立和完善制度，切實制定有效措施，來有效地阻止市場對房價的炒作，進一步穩(wěn)定房價。
引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住功能
近期，國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心下發(fā)通知，擬對全國36個大中城市開展住房市場情況調(diào)研，其中就有合肥。
記者從物價部門了解到，日前，省價格檢測局到合肥市物價局調(diào)研，邀請了合肥市房產(chǎn)局、國土局等行業(yè)管理部門，并邀請萬達、萬科、綠地三家房企以及輝達、吉大、義和三家中介公司參加。
根據(jù)物價部門介紹，這次座談會圍繞近期合肥市政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控(包括刺激或遏制)措施及落實情況，以及近兩年合肥市住房市場交易和價格變化情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場特點及存在問題，穩(wěn)定住房價格的建議等方面。
此前23日召開的省政府專題會議上，我省明確提出在“去降補”中，房地產(chǎn)去庫存要堅持分類指導(dǎo)、因城施策，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住功能，著力推進非住宅商品房庫存化解。同時，本月18日，省住建廳還出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確我省將加快制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善住房租賃補貼制度，合理確定租賃補貼標(biāo)準，建立隨市場租金變化的動態(tài)調(diào)整機制。
數(shù)據(jù)
合肥樓市泡沫屬小型
◎收入房價比
指城市居民家庭年收入與住房價格之比。
全國數(shù)據(jù)——
2016年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年(名義)增長7.8%，比2015年全年名義增幅收窄了0.4個百分點；新建商品住宅價格增長為13.9%,增幅比2015年擴大4.8個百分點，房價漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。今年全國商品住宅收入房價比為7.6，是連續(xù)5年來最高。
城市數(shù)據(jù)——
收入房價比：NO.1深圳(超過35)/ NO.2上海(超過20)/NO.3三亞(接近20)/NO.7南京(超過13)/NO.11杭州(超過12)/NO.14合肥(略超10)
數(shù)據(jù)分析——
深圳屬于泡沫明顯；合肥與上海、廈門、北京等8個城市泡沫值均超過40%，屬于小型泡沫；東莞、廣州、杭州等12個城市泡沫值在35%～17%之間，屬于微型泡沫。分析認為，泡沫值超過50%的合肥等8個城市，均在2015年和今年成為全國樓市的熱點，房價短期漲幅明顯，房地產(chǎn)市場熱度較高。但在未來一年，由于承載了過大的上漲壓力，隨著調(diào)控性質(zhì)的政策將持續(xù)執(zhí)行，市場成交量將進一步回落，會出現(xiàn)房價環(huán)比零增長甚至負增長的情況。 ——數(shù)據(jù)來自房地產(chǎn)研究機構(gòu)上海易居全國45大中城市房價收入比報告
專家觀點
本輪調(diào)控將瞄準長期效應(yīng)
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認為，本輪樓市調(diào)控跟以往都不同，常態(tài)化、長期效應(yīng)是一個主要的方向。
光從合肥的限購政策來看，本次并沒有說明執(zhí)行期限，以往都是暫定1年，也就是說可能是長期的政策。就像四大一線城市一樣，從2011年開啟限購到現(xiàn)在都沒有取消，瞄準的目標(biāo)就是房價要在合理范圍內(nèi)。
限購是從購買端抑制需求，相關(guān)管理部門對開發(fā)商資金規(guī)模的限制，對股權(quán)眾籌資金的管理加強，對網(wǎng)絡(luò)借貸資金的嚴格監(jiān)控，則是從供應(yīng)端對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的收緊。以前多年的調(diào)控力度與今年不能相比，尤其是以往沒有很嚴格的限制房地產(chǎn)開發(fā)的資金。
從功能定位上，“回歸居住功能”被很明確地提出，跟之前居住、投資雙屬性并行不同。凌斌看來，這是從臨時性、不得已的調(diào)控加碼逐漸向常態(tài)化、系統(tǒng)化的管理轉(zhuǎn)變。以居住功能為主的房地產(chǎn)市場，需要進一步改革戶籍制度。他認為，房價上漲的一大原因是戶籍門檻。孩子要上學(xué)，父母要就醫(yī)，沒有城市戶籍往往受到限制，無法便捷地享受市民待遇，從而讓購房落戶成為最現(xiàn)實的方法，其實這些人群中很多從根本上說都沒有必要和不應(yīng)該進入購房市場，通過租客和市民身份的打通，能夠讓他們享受到社會公共服務(wù)。
在這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，曾提及建立健康穩(wěn)定的四級市場模式，其中租賃作為三級市場的發(fā)展也和控制房地產(chǎn)價格漲幅有密切關(guān)系。 凌斌認為，從我省明確的加快培育和發(fā)展住房租賃市場政策看，制定了比較細致的市場管理措施和方法，但對金融領(lǐng)域的租金貸(即以每月租金為擔(dān)保，從銀行借貸)和裝修貸(即房產(chǎn)公司將現(xiàn)房全部對外租賃，但毛坯房需要從銀行貸款進行裝修)等橋梁的打通尚未明確，后期還需具體實施辦法落地。