房產(chǎn)穩(wěn)則社會穩(wěn)
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
近日，中央出臺的《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》，一石激起千層浪，引發(fā)一片熱議。其中最受關(guān)注的，無疑是關(guān)于“住宅用地70年大限”后續(xù)期的問題。
對這個問題，《意見》雖然沒有具體說如何續(xù)期，但其含義是明確的。首先是明確土地使用權(quán)到期后會“續(xù)期”，而不會收回。其次是表明“續(xù)期的法律安排”的目的是要公民財產(chǎn)長久受保護。聯(lián)系到《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的提法是“自動續(xù)期”，這就意味著目前購買了商品住房的業(yè)主無需擔(dān)心自己的房產(chǎn)到時被收走。
從住宅用地的“70年使用權(quán)”的立法過程來看，當初是從嚴格而典型的國有土地所有權(quán)和統(tǒng)一分配使用制度下，向市場化配置資源過渡的一種制度創(chuàng)新，這種創(chuàng)新類似于農(nóng)村從人民公社集體土地制度向土地承包? 頻謀涓錚庵止尚緣鬧貧卻蔥鹵厝灰?/span>“有期限的土地使用權(quán)”最終過渡到“長期穩(wěn)定的土地使用權(quán)”。這種“土地使用權(quán)永久化”已經(jīng)在農(nóng)村土地承包權(quán)中實現(xiàn)，進一步在城市土地使用權(quán)上實現(xiàn)也是歷史的必然。
到期以后是否續(xù)費，怎樣續(xù)費，則是所有人關(guān)注的問題。在這個問題上，我們可以對比一下農(nóng)村土地承包權(quán)：之前多數(shù)是30年期限，目前經(jīng)過確權(quán)之后，已經(jīng)基本實現(xiàn)土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)的永久使用，而且是無償自動續(xù)期。從土地制度統(tǒng)一性角度看，城市住宅用地?zé)o償續(xù)期才是符合制度正義的制度安排，也最符合《物權(quán)法》“自動續(xù)期”的定義。
如今，中央發(fā)文明確要求研究制定住宅用地使用權(quán)到期后的續(xù)期的法律安排，就是釋放了明確的信號，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也是一個積極信號。以往，商品住宅交易雖然并未受到“土地使用權(quán)期限”太? 嚶跋歟孀攀奔淶耐埔疲?/span>“大限”也不再遙遠，尤其是一些“20年”“30年”“40年”使用權(quán)的住宅用地，“大限”就更加現(xiàn)實。在二手房交易中，這必然會影響對房產(chǎn)的估值，從而阻礙房產(chǎn)市場交易。此外，目前一些富人和中產(chǎn)階級把國內(nèi)財產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國外，部分原因也是因為對“70年土地使用權(quán)”未來預(yù)期存擔(dān)憂。如今，隨著中央進一步明確土地使用權(quán)續(xù)期，接下來逐漸進入立法過程，人們在購買商品? 康氖焙蚨暈蠢淳突嵊懈榷ǖ腦て?。有房产諗]嗍粲諫緇嶂屑嶠撞?，这部分嚷柷删l崳榷ǖ幕?，他脡q牟撇嗟貝笠徊糠志褪欠坎?，稳定翍Z嵌苑坎ǖ腦て?，也就稳定住翍Z塹娜誦模緇崳榷ㄒ簿陀辛思崾禱?。他们也就矒Q岬爰親?/span>“出海”了。
當然，住宅使用權(quán)“無償自動續(xù)期”對整個社會來說不是一件小事，而是意味著土地制度的重大變革，對政府治理來說也是一個重大挑戰(zhàn)。因為，隨著城市土地大規(guī)模出讓接近尾聲，地方政府如何確保財政收入? 叢淳統(tǒng)閃艘桓瞿煙?。要让住宅用地使用权实现长普煰、幼帥]?，就需要毒壺方掉[衛(wèi)硨筒普才龐腥碌陌才擰Ｕ庥欣滌謚醒牒偷胤椒炙爸聘母锏納釗?，让地方政府更秶恐享矒浒收入，栽懾方税制安排上，绝r蛞苑康夭昂透鋈慫盟拔魈宓牟撇骯傘?/span>
這就意味著，在住宅用地使用權(quán)長期化、永久化之后，住宅用地使用者就應(yīng)當以適當稅率繳納房產(chǎn)稅，以作為獲得永久財產(chǎn)權(quán)之后，對地方建設(shè)應(yīng)擔(dān)負的義務(wù)。